副業として不動産投資を始めたものの、「経費ってどこまで？」「確定申告って必要？」「赤字でも申告する意味ある？」などと、分からないことだらけで不安になっていませんか？
この記事では、そんな30代から50代のサラリーマンの方が、副業として不動産経営に取り組む際に避けて通れない【確定申告】と【経費計上】について、徹底的に分かりやすく解説していきます。
特に、サラリーマン大家で確定申告の経費に悩んでいる方に向けて、申告の必要性や経費として認められる項目、赤字の取り扱い、税務署対策まで、プロの視点と実体験に基づいた具体的なノウハウを惜しみなくお伝えします。
また、年間の収支管理を正しく行い、節税効果を最大化するための注意点や、青色申告を選ぶメリットなど、単なる知識では終わらない「実践」に繋がる情報が満載です。
「これって本当に経費にできるの？」「副業の赤字って給与と通算できる？」「税務調査が入ったらどうしよう？」といったリアルな悩みを一つ一つ丁寧に解決していきますので、ぜひ最後まで読んでみてください。
それでは早速、サラリーマン大家で確定申告の経費に悩む方が知っておくべき、基礎から応用までを網羅的に解説していきます。
サラリーマン大家が確定申告で経費を正しく計上するために知っておくべき基本知識
不動産投資を始めたばかりのサラリーマン大家で確定申告の経費に戸惑っている方は少なくありません。特に本業の給与所得がある方にとって、不動産から得られる所得がわずかであっても、確定申告は重要な意味を持ちます。
では、そもそもなぜ確定申告が必要なのでしょうか？また、どのような支出が経費として計上できるのか、基本から丁寧に解説していきます。
● 不動産所得と給与所得の違い
サラリーマンとして会社からもらう給料は「給与所得」として源泉徴収され、税金が自動的に差し引かれます。一方で、不動産投資によって得られる家賃収入などは「不動産所得」として扱われ、原則として自分で税務署に申告を行う必要があります。
この不動産所得は、家賃収入から必要経費を差し引いた金額を基に計算されます。経費の範囲を正しく理解することが、税金の負担を減らすための第一歩となるのです。
● 経費計上できるもの・できないもの
確定申告における経費とは、不動産経営を行う上で必要な支出のことを指します。例えば以下のような支出が必要経費として認められます。
経費項目 具体例
減価償却費 建物・設備の取得費用を耐用年数で按分
修繕費 壁紙の張り替え、設備の交換など
管理費 管理会社への委託費、清掃費
火災・地震保険料 物件にかけた保険の年間保険料
固定資産税・都市計画税 自治体から課税される不動産に関わる税金
交通費・通信費 入居者対応や管理会社との連絡のための費用
広告宣伝費 入居者募集のためのチラシ、ネット掲載料など
一方で、以下のようなものは経費として認められない、または注意が必要です。
家族での旅行ついでに行った物件確認の交通費（プライベートとの混同）
飲み会や会食など、事業との関連性が薄い接待交際費
購入費用の全額（建物部分は減価償却が必要、土地部分は経費にならない）
経費として計上するには、「支出が事業に必要である」と明確に説明できることが大前提です。これは後述する税務調査の際にも非常に重要な判断基準になります。
● 経費の管理には記帳と領収書の保管が必須
経費を正しく計上するためには、領収書やレシートをしっかりと保管し、それをもとに日々の支出を記帳していく必要があります。最近では「会計ソフト」や「クラウド型アプリ」を使って帳簿をつけるサラリーマン大家も増えており、これらを活用することで、確定申告時の作業が大幅に軽減されます。
青色申告を選んだ場合には、複式簿記による記帳が求められますが、これによって最大65万円の特別控除が受けられるメリットもあるため、確定申告に慣れてきたらぜひ検討してみましょう。
● 減価償却の考え方と計算
不動産投資において特に重要なのが、減価償却費の正しい理解です。不動産を購入した際、建物部分の価格は耐用年数に応じて数年にわたり分割して経費化します。木造アパートであれば22年、鉄筋コンクリートであれば47年が目安とされており、その期間で均等に割った金額が毎年の経費となります。
ここでの注意点は、「土地」は減価償却できないという点です。土地と建物がセットで購入されている場合、購入価格を土地と建物に按分（あんぶん）して、それぞれの価値を明確にする必要があります。
この按分割合をどう設定するかによって、毎年の経費額が変わるため、専門家（税理士）に相談するのが無難です。
サラリーマン大家が見落としがちな経費と確定申告での扱い
サラリーマン大家で確定申告の経費を正しく処理するには、明確なルールの理解が欠かせません。前項では基本的な経費項目について触れましたが、実際には「これも経費になるの？」と判断に迷うグレーゾーンの支出が多くあります。ここでは見落としがちな経費や、注意すべき項目を深掘りしていきます。
● 水道光熱費・通信費・交通費の按分ルール
例えば、自宅兼事務所で賃貸管理をしているような場合、自宅の水道光熱費やインターネット料金の一部を「事業用」として按分して経費に計上することが可能です。ただし、全額を計上することはできません。
按分の考え方は、「業務に使用した割合」に応じて支出を分けるというものです。たとえば、パソコンやスマートフォンを仕事に3割、私用に7割使用しているなら、その通信費の3割だけが経費になります。
この按分割合は自分で設定しても構いませんが、根拠のあるロジックが必要です。税務署に説明できるよう、「使用時間」「使用用途」などを記録として残しておくと安心です。
● 一時的な修繕か資本的支出か？判断が重要
もう一つ難しいのが「修繕費」と「資本的支出」の違いです。例えば、水漏れ修理や壁紙の張り替えといった通常の修繕は、その年の必要経費として全額を計上できます。
一方で、キッチン全体を入れ替える、間取りを変更するなど、資産価値を大きく向上させる改修工事は「資本的支出」として扱われ、減価償却の対象になります。
これを見誤ると、税務署からの指摘を受けるリスクがあります。迷った場合は「工事内容が原状回復か、それとも価値の増加を目的としたものか？」を基準に考えるとよいでしょう。
● 保険料や仲介手数料、登記費用の扱い方
サラリーマン大家が不動産投資を進める中でかかるコストには、保険や手数料など多種多様な支出があります。以下のような項目も経費または減価償却の対象となる可能性があります。
項目 経費区分 備考
火災・地震保険料 経費 賃貸経営に必要な保険に限る
仲介手数料 経費 賃貸契約・管理委託契約にかかる費用
登録免許税 資本的支出 登記にかかる費用は建物価格に算入
印紙税 経費 契約書などに貼付されたもの
銀行ローンの利息 経費 元本は経費にならないが、利息部分は計上可能
特に注意したいのが、ローン関連の支出です。ローン返済のうち「元本部分」はあくまで返済であり、経費にはできません。しかし「利息部分」は、資金調達コストとして経費にできます。これを混同しないように帳簿にしっかり記録することが大切です。
● 経費にできるか微妙なケース：スーツ・車・書籍代
「このスーツは物件案内のために買った」「この本は不動産の勉強のためだから経費になるはず」といったケースは、正しく処理しないと否認されるリスクがあります。
たとえば、スーツ代は「私用」と「業務用」の区別が難しく、税務上では経費として認められにくい項目です。一方で、不動産経営に関する専門書籍や新聞は「新聞図書費」として認められる可能性が高いです。
自家用車についても、プライベート利用と兼用の場合は、走行距離やガソリン使用量の記録を残して事業用部分のみを経費に計上する必要があります。
● 家族を業務に従事させる場合の「専従者給与」
青色申告をすることで、「青色事業専従者給与」という形で、家族に支払う報酬を経費にできる制度があります。たとえば配偶者が物件の管理や帳簿付けを手伝っている場合、その労働に対して給与を支払うことで、合法的な節税が可能になります。
ただし、支払うには税務署への届け出が必要で、就労実態や支払い金額が適正でなければなりません。制度の要件を事前にしっかり確認することが大切です。
このように、経費の種類は非常に幅広く、判断がつきにくいものも多く存在します。次章では、実際にサラリーマン大家で確定申告の経費を最大限活かすための戦略や、注意すべき点について解説していきます。
サラリーマン大家が確定申告で節税効果を最大化するための実践テクニック
サラリーマン大家で確定申告の経費をうまく活用することは、単なる経費処理にとどまらず、手取り収入を増やすための「節税戦略」として極めて重要です。ここでは、申告の方法による節税メリットや、損益通算制度、青色申告の優遇措置など、より踏み込んだテクニックを解説します。
● 損益通算を活用して給与所得と不動産所得を合算
サラリーマン大家にとって、最も大きな節税メリットの一つが損益通算です。これは不動産所得が赤字（経費が収入を上回る）になった場合、その赤字額を給与所得などの他の所得と合算できる制度です。
たとえば年間の家賃収入が300万円、経費が350万円だった場合、50万円の赤字になります。この赤字を年収600万円の給与所得から差し引くことができ、課税所得を550万円とみなして所得税・住民税を計算できます。
ただし、損益通算が認められるのは「事業としての実態があること」が前提です。入居者対応や募集活動などをきちんと行っているか、空室を放置していないかといった点も判断材料になるため、「儲かっていなくても真剣に運営している姿勢」が求められます。
● 青色申告による特典を最大限活かす
確定申告には白色申告と青色申告の2種類があり、税務上の特典を受けたいなら断然青色申告がおすすめです。青色申告のメリットには以下のようなものがあります。
青色申告の特典 内容
青色申告特別控除（最大65万円） 複式簿記で帳簿をつけ、期限内に申告すれば所得から控除可能
青色事業専従者給与の適用 家族への給与を経費に計上できる
赤字の繰越控除（3年間） 赤字が出た場合、翌年以降の所得から差し引くことができる
資産の減価償却計算の柔軟性 定率法や定額法など、適用する償却方法を選べる場合がある
青色申告を選ぶには、事前に「青色申告承認申請書」を税務署に提出する必要があり、通常はその年の3月15日までが期限です。ただし、開業届を出していない場合は同時に提出すればOKです。
「帳簿付けが難しそう」と感じるかもしれませんが、近年は会計ソフト（freee、マネーフォワード、弥生会計など）が非常に進化しており、スマホでも簡単に記帳・集計ができる環境が整っています。
● 経費と資産の「バランス」に注意する理由
節税のためにとにかく経費を増やそうとする方もいますが、これには注意が必要です。過度に赤字を作ると、次のようなデメリットが発生します。
金融機関の評価が下がる：将来的に物件購入のローンを組む際、収益性の低さがマイナス評価に。
不動産所得が「事業的規模」とみなされない：家賃収入があっても、5棟10室基準を満たさなければ優遇が限定的に。
税務署から目をつけられる可能性：毎年赤字が続くと「節税目的での運営」とみなされ、調査対象となることも。
税務調査を回避するためにも、「何が経費で、何が経費でないか」をきちんと区別したうえで、帳簿上の信頼性を保つ必要があります。
また、減価償却費などは「現金の支出を伴わない経費」であり、見かけの赤字を作るのに非常に有効です。こうした項目を上手に使うことで、実際のキャッシュフローを保ちつつ課税所得を下げることができます。
● 節税目的での設備投資とその判断基準
例えば「古くなったアパートにエアコンを新設」「外壁塗装をまとめて実施」など、設備投資を通じて資産価値を上げながら節税を行う方法もあります。こうした出費は原則として「資本的支出」となり、減価償却の対象ですが、長期的に見れば税負担の平準化に役立ちます。
ここでも重要なのは、「支出の目的」が明確かどうか。単に古くなった設備の更新であれば修繕費として計上できる可能性がありますが、機能を大きく向上させるものは資本的支出扱いとなります。
修繕費として処理した方がその年の経費を増やせるため、判別を誤らないように、必ず領収書の記録・工事の目的を明確にしておくことが求められます。
ここまでで、「経費の範囲」から「申告方法による節税の差」までを詳しく見てきました。
次章では中盤に入り、実際の申告書作成や書類の準備について、実務的な部分を徹底解説していきます。
確定申告書の作成と提出手順を具体的に解説
サラリーマン大家で確定申告の経費を正しく処理しようと思っても、「書類の作成ってどうすればいいの？」「何を添付する必要があるの？」と悩む方も多いでしょう。ここでは、実際に確定申告を行う際の書類作成から提出までのステップを、順を追って丁寧に解説していきます。
● 確定申告の対象期間と提出期限
確定申告の対象期間は、毎年1月1日から12月31日までの1年間です。そして、翌年の2月16日から3月15日までの間に、税務署へ申告書を提出する必要があります。
特にサラリーマン大家の場合、本業の会社では年末調整が済んでいても、副業である不動産所得がある場合は別途「個人」として確定申告が必要になります。
もし申告が遅れてしまうと、延滞税や無申告加算税といったペナルティが発生することもあるため、提出期限はしっかり守ることが重要です。
● 必要な提出書類と添付資料
確定申告で不動産所得を申告する際には、主に以下の書類が必要になります。
書類名 説明
確定申告書B（第一表・第二表） 所得の種類が複数ある人向けの基本的な申告書
不動産所得の収支内訳書 家賃収入・経費を記載する専用フォーム
青色申告決算書（青色の場合） 青色申告をしている人は必須。複式簿記の記帳内容を反映
源泉徴収票（給与所得） 会社から支給された給与の証明書。年末調整済みのもの
各種控除証明書 生命保険・地震保険・住宅ローン控除など
経費関連の領収書やレシート 支出の証拠として5〜7年間保管義務がある
これらの書類を揃えた上で、e-Tax（電子申告）または紙での郵送、税務署への持ち込みによって提出します。特にe-Taxを使えば、自宅から申告が完了でき、控除額が増える場合もあるため、可能であれば導入を検討しましょう。
● 会計ソフトを活用した効率的な作成方法
現代では、申告書類を手書きする人は少数派です。freee、マネーフォワード、弥生などのクラウド型会計ソフトを使えば、日々の経費入力をもとに自動で損益計算書を作成し、そのまま確定申告書類に反映させることが可能です。
たとえば以下のような機能が搭載されています：
銀行口座・クレジットカードとの連携で経費を自動取得
領収書をスマホで撮影し、OCRで自動仕訳
損益通算や青色申告特別控除の自動反映
税率や耐用年数に基づいた減価償却費の自動計算
これらを活用することで、記帳ミスや申告漏れを防ぐと同時に、提出前のストレスを大幅に減らせます。税務調査に備えても、こうしたソフトで帳簿を整備しておくことは有効な対策となります。
● 提出後の確認と税務署対応のポイント
無事に確定申告書を提出したからといって、それで終わりではありません。特に高額な経費や、毎年の赤字が続く場合には、税務署から「お尋ね」や「税務調査」の対象になる可能性もあります。
その際に備えて、以下のような準備が不可欠です。
経費の支出に対する領収書の保管
修繕内容の写真・工事契約書などの証拠書類
使用割合を証明する按分メモ（交通費・水道光熱費など）
専従者給与の業務日報や打ち合わせ記録
税務署は「本当に事業としての実態があるか」「経費が適正か」という視点で見ています。ですので、申告後も資料はきちんと整理して保管しておきましょう。
なお、申告書類の控えは税務署で受け取り印をもらうか、電子申告ならデータ保存しておくことを忘れずに。これは金融機関に提出を求められた際にも使える重要な証拠書類となります。
サラリーマン大家が陥りやすい経費計上のミスとその防止策
サラリーマン大家で確定申告の経費をしっかりと処理しているつもりでも、実際には誤った計上やルール違反が発生していることがあります。些細なミスが節税どころか税務リスクを高めてしまう結果にもなりかねません。この章では、特に初心者がやりがちな間違いと、その予防方法を具体的に解説します。
● 経費にできない支出を計上してしまう
よくあるミスのひとつは、私的な出費を無理やり経費に入れてしまうことです。たとえば「スーツ代」「飲み会代」「プライベート旅行の交通費」などは、一見業務に関連しそうでも、明確な業務目的が証明できなければ経費としては認められません。
特に、スーツなどの衣類は私用との区別がつきにくいため、税務署でも否認されることが多いです。業務でどうしても必要なユニフォームや作業着なら経費の対象となる場合もありますが、原則としてサラリーマン大家における衣類費用は経費にできないと考えておいた方が良いでしょう。
▼対策
支出前に「これは本当に不動産業務に必要か？」を自問する
領収書に使用目的を記載する
経費化できるか不安な場合は税理士に相談する
● 土地の購入費を減価償却してしまう
物件を購入した際、「建物」と「土地」がセットになっていることがほとんどです。このとき、「土地の価格」は減価償却できないにもかかわらず、全体の購入費用をそのまま減価償却してしまうというミスも見受けられます。
これは税務署に指摘される典型的なパターンの一つで、修正申告や追徴課税の対象になりかねません。
▼対策
売買契約書などに記載された「土地と建物の割合」を明確に分ける
按分が不明な場合は「固定資産税評価額」を参考に算出する
会計ソフトや税理士を活用し、法令に則った償却計算を行う
● 減価償却の年数・方法を誤る
減価償却費は、建物の構造や築年数により「耐用年数」が決まっています。たとえば、木造住宅は22年、鉄骨は34年、鉄筋コンクリートは47年が原則です。これを無視して償却期間を短く計算すると、経費が過大になり、これも税務上の問題になります。
また、「定額法」と「定率法」の違いも理解せずに申告するケースもあります。定額法は毎年一定額を償却する方法、定率法は初年度に多く、年々少なく償却する方法で、建物の取得時期や青色申告の選択によって使い分けが求められます。
▼対策
国税庁のサイトや「耐用年数表」を活用して適切な年数を確認する
自分での計算が不安なら、会計ソフトに任せるのが確実
法人化している場合は償却方法の選択肢も異なるため、制度理解が必要
● 経費を過剰に計上して金融機関からの印象が悪くなる
節税を意識するあまり、経費を多く計上して帳簿上は赤字にしてしまうと、金融機関からの評価が下がる可能性があります。これは将来的に物件の買い増しや、追加融資を受けたいときに不利になる大きな要因です。
表面上の収益が低ければ、「この人は事業で利益を出せていない」と判断されてしまうため、過度な節税は投資拡大の足かせになる場合もあるのです。
▼対策
キャッシュフローと帳簿上の収益をバランスよく設計する
減価償却など「現金支出を伴わない経費」を積極的に活用
金融機関向けには「調整済みの決算書」も別途準備しておく
● 按分ルールを守らず全額計上してしまう
交通費や通信費、水道光熱費などはプライベートと業務で併用することが多いため、事業用に使った分だけを「按分」して計上する必要があります。しかし、中にはこれを無視して全額を経費にしてしまうケースもあります。
これは税務署にとって「突っ込みどころ」の代表格で、仮に調査が入った場合、高い確率で是正を求められる項目です。
▼対策
使用割合を日記やメモで記録しておく
按分率は合理的かつ説明可能な範囲で設定する（例：30％など）
長期間同じ按分率を用いることで信頼性を高める
● 専従者給与を支払っているのに届出をしていない
家族に業務を手伝ってもらい、給与を支払っているにもかかわらず、「青色事業専従者給与に関する届出書」を提出していない場合、その給与は経費として認められません。
これは非常に残念なミスであり、せっかくの節税メリットを自ら放棄してしまうことになります。
▼対策
毎年3月15日までに専従者給与の届出を税務署に提出する
実際に業務を行っている証拠（業務日報や写真）を残しておく
給与水準が相場に見合っているかチェックする
次章では、さらに深掘りして、サラリーマン大家で確定申告の経費に関する、税務署からの調査・指摘にどう対応すべきか、リアルな対策を解説します。
税務署の調査に備える！サラリーマン大家がすべき経費管理と証拠保全の実務
副業として不動産経営をしているサラリーマン大家で確定申告の経費を計上していると、「税務署から連絡が来たらどうしよう…」と不安に感じる方も多いのではないでしょうか。実際、経費を多く計上し、損益通算などで税金を抑えている場合、税務署から「お尋ね」や税務調査の対象になりやすくなります。
しかし、適切な管理と準備をしておけば、税務署の調査は決して恐れるものではありません。この章では、税務署への対応と、事前にできるリスク回避策を解説します。
● 税務調査はどうして来るのか？そのきっかけと対象
税務調査は「無作為」に行われるわけではありません。調査の対象になりやすい人には明確な特徴があります。
調査対象になりやすいケース 内容
赤字が毎年続いている 「節税目的の虚偽経費」が疑われやすい
大きな経費が一度に計上されている 修繕費か資本的支出かの判断がつかないケース
家族への給与支払いがある 専従者給与の実態確認
所得が高く、税額が急激に減少した 所得の圧縮が不自然であると判断されることがある
他の納税者からの情報提供（匿名通報など） 実際に副業の収入を申告していないケースも含まれる
このように、税務署は「データの違和感」や「過去の傾向」から調査対象を選定しています。つまり、やましいことがなければ、堂々と対応して問題ありません。
● 調査でチェックされるポイント
税務調査では、主に以下のような点がチェックされます：
経費の領収書の有無と妥当性
減価償却の計算が正しいか（耐用年数や資産区分）
家族への給与支払いの業務実態
水道光熱費・通信費などの按分率の合理性
修繕費と資本的支出の分類が適切か
家賃収入と帳簿上の収入額が一致しているか
特に、プライベートと業務の区分が曖昧な項目（交通費・交際費・書籍代など）は厳しくチェックされます。また、現地確認を行うこともあり、「本当に人が住んでいるのか」「空室のまま放置されていないか」といった点も確認されるケースがあります。
● 調査に備えて普段からやっておくべきこと
税務調査に備えて、以下のような管理を習慣化することが非常に効果的です。
■ 領収書とレシートの保管（最低7年間）
紙のまま保管でも良いが、スキャンしてデジタル保管するのが望ましい
会計ソフトと連携して画像保存ができるものを使えば管理がラク
■ 経費使用目的の記録をつける
領収書の裏やメモに「何のための出費か」を簡単に書いておく
特に飲食代や交通費、通信費は理由の明記が必須
■ 写真・契約書など証拠を残す
修繕工事を行った場合は、施工前後の写真や見積書・請求書を保管
賃貸契約に関する資料（契約書・入居申込書）も重要
■ 専従者給与の勤務実績を記録する
日報、チャット履歴、ToDoリストなど「労働の証拠」を残す
給与水準が相場と比べて適正かも確認
■ 家賃の入出金を口座で管理
家賃の収入はできるだけ専用口座で受け取り、明確に分ける
家賃収入と帳簿上の数字が一致していないと調査で指摘されやすい
● もし税務調査の連絡が来たらどうする？
税務署から「お尋ね」や調査通知が来た場合、焦らず以下のように対応しましょう。
通知内容をしっかり確認
いつ、どこに、どんな目的で調査が行われるのかを把握します。
資料を早めに準備
収支内訳書、帳簿、領収書など、提出を求められそうな資料を整理しておきます。
税理士に相談する
対応に不安がある場合は、税務調査に強い税理士に相談しましょう。立ち会いを依頼することもできます。
不明点は正直に伝える
嘘をつかず、「分からないことは分からない」と伝えることが大切です。ごまかしは逆効果です。
税務署は敵ではありません。正しい帳簿と証拠を整えておけば、むしろ安心してサラリーマン大家で確定申告の経費を計上できます。次章ではいよいよ後半に入り、不動産投資と税金の関係をもっと俯瞰的に見ていきます。
不動産投資と税金の全体像：確定申告と経費の関係を俯瞰する
不動産投資は「資産運用」であると同時に「事業経営」の一面を持ち、そこには常に「税金」の問題が付きまといます。特にサラリーマン大家で確定申告の経費について正しく理解しておくことは、事業を成功させるための土台ともいえるでしょう。
ここでは、投資から税金、申告までを俯瞰しながら、全体の仕組みや戦略的な考え方について解説していきます。
● 不動産投資のキャッシュフローと税金の関係
不動産投資では、月々の家賃収入からローンの返済や経費を差し引いた後に残る「キャッシュフロー」と、確定申告で申告される「所得（課税対象額）」は必ずしも一致しません。
その最大の要因が減価償却費です。これは実際には現金の支出がない経費であり、帳簿上の利益を減らす効果があります。
たとえば、実際の収支が月10万円の黒字でも、減価償却を含めて帳簿上は赤字になれば、所得税や住民税の負担を軽減できます。このように「実際の手残りを増やしつつ、税金を抑える」という仕組みを理解しておくことは、戦略的な資産運用において非常に重要です。
● 税負担を左右する「所有形態」の違い
不動産を「個人」で所有するのか、「法人」で所有するのかによっても税務の取り扱いが大きく異なります。
所有形態 主な特徴 税務上のメリット・デメリット
個人 所得税・住民税が適用 所得に応じて税率が上がるが、損益通算が可能
法人 法人税が適用 税率が一定で、利益調整しやすいが設立・維持費が発生
サラリーマン大家として副業で始めた段階では、まずは個人所有が一般的です。ただし、規模が大きくなってきたり、家族を社員として雇用したい場合には「法人化」の検討も有効です。
法人化には、利益の圧縮、所得分散、退職金制度の活用など、さまざまな節税効果が期待できますが、一方で社会保険加入義務や税務申告の複雑さ、登記・管理のコストも増えるため、慎重な判断が必要です。
● 事業規模と税務上の扱い：5棟10室基準とは？
税務上、「不動産所得」は「事業的規模」と「それ以外」に分類されます。これは、主に青色申告の特典をどこまで受けられるかに影響します。
一般的に「5棟10室基準」といわれ、以下のいずれかを満たすと「事業的規模」と見なされる可能性があります。
戸建てなどの棟数が5棟以上
アパート・マンションの室数が10室以上
この基準を満たすと、青色申告の65万円特別控除や、青色事業専従者給与、赤字の繰越などの税務メリットがより多く得られます。
ただし、この基準はあくまで目安であり、実際には賃貸管理の状況、収入規模、業務の実態などが総合的に判断されます。
● 節税対策は「対策を練ること」そのものがリスクヘッジ
節税は「法律の範囲内で税負担を抑える正当な戦略」です。重要なのは、ただ税金を減らすことを目的にするのではなく、「将来に向けた経営判断の中で、最も有利な形を選ぶ」という視点を持つことです。
たとえば、次のような取り組みは立派な節税対策です：
青色申告に切り替える
減価償却を最大限活用する
按分ルールを使って正しく経費計上する
長期修繕計画を立て、修繕費を適切なタイミングで使う
家族を業務に参加させ、専従者給与として経費化する
一方で、根拠のない水増し経費や虚偽の記載は「脱税」となり、重加算税や刑事罰の対象になるため、節税と脱税の境界線を明確に理解しておくことが必須です。
● 税金は「最大のコスト」であり「最大のコントロール対象」
不動産投資において最大の支出項目は「ローン返済」ですが、それに次いで大きな負担となるのが「税金」です。税金は売上に比例して上がるものであり、適切に対策すれば合法的に抑えられるため、実質的には「自分でコントロールできる支出」でもあります。
たとえば、修繕費や広告費のタイミングを調整することで、課税所得を年度内に減らすことができる場合もありますし、大きな赤字を繰り越すことで翌年の所得と相殺することも可能です。
こうした戦略は、書籍やネットの情報だけでは掴みきれない部分も多いため、信頼できる税理士や専門家との連携も、事業継続の鍵を握る重要なファクターといえるでしょう。
引き続き、サラリーマン大家で確定申告の経費を活用しながら、事業として成長していくための考え方に迫ります。
黒字になったらどうする？サラリーマン大家の経費処理と納税への備え
不動産投資を始めた初期は赤字が続き、サラリーマン大家で確定申告の経費を活用した損益通算による節税効果を実感している方も多いでしょう。しかし、物件の稼働率が上がり、ローンの元利返済が進むと、徐々にキャッシュフローがプラスに転じ、帳簿上でも黒字化するフェーズに入ります。
ここで気をつけるべきなのが、「経費をどのように処理し、どのように納税に備えるか」という新たな課題です。黒字経営となった今こそ、戦略的な視点が必要になります。
● 黒字化すると発生する税負担のリアル
黒字になれば当然、所得税と住民税の納税が発生します。ここで注意しておきたいのは、税金は「翌年」に請求が来るというタイムラグです。
たとえば、2025年に100万円の不動産所得が出た場合、2026年の3月に申告し、同年6月頃に税金の納付通知が届きます。この時間差があることで、現金管理がずさんだと「気づいた時には納税資金が足りない」という事態に陥りかねません。
▼対策
毎月のキャッシュフローの10〜20％を納税用口座にプール
確定申告のシミュレーションを毎年末に実施
必要に応じて税理士と一緒に納税予測を立てる
● 黒字でも経費を正しく計上すれば節税は可能
黒字になったからといって、経費が必要なくなるわけではありません。むしろ、「余剰資金があるからこそできる支出」を適切に行い、経費として計上することで、翌年の税負担を抑えることができます。
たとえば、以下のような経費が戦略的に有効です。
経費項目 活用例
広告宣伝費 次年度の入居者募集に向けたWeb広告出稿
修繕費 外壁の塗装・共用部の清掃・水回りの改善など
会議費・交際費 管理会社や税理士との打ち合わせ・相談費用
消耗品費・備品費 PC、プリンター、文具などの事務用品の購入
情報収集費（新聞・書籍） 不動産経営に関する知識の習得・資格試験対策
ただし、これらはあくまでも「不動産経営に必要な支出」であることが前提です。無理やり経費を作ろうとすると、税務調査で否認される可能性もあるため、支出の妥当性を意識しましょう。
● 法人化の検討タイミングとは？
収益が安定し、所得が一定以上に達したタイミングで検討すべきなのが法人化です。法人化の最大のメリットは、「税率が一定」になることと、経費の幅が広がることです。
たとえば、個人では「給与所得＋不動産所得」で累進課税を受けますが、法人であれば約23％（中小企業の場合）で一定です。課税所得が900万円を超える場合は、法人化の方が有利になるケースも出てきます。
また、法人では次のような費用も経費として認められやすくなります。
社会保険料の会社負担分
役員報酬としての自分への支払い
福利厚生費（飲食費、社員旅行等）
会議費や接待交際費の幅が広くなる
とはいえ、法人化には設立・登記費用や毎年の会計・税務処理の手間が増えるため、黒字化して「毎年安定して数百万円の利益が出ているか」が判断基準になります。
● 家族への資産承継・相続の観点でも経費戦略は重要
黒字化が続くと、次に考えるべきは「不動産の資産化」および「相続・贈与」に関する戦略です。不動産は評価額が高くなりがちなため、相続税の対象となる可能性が高くなります。
ここで重要なのが、「現金をためておく」「記録を残しておく」「経費処理を明確にしておく」ことです。後に相続が発生した際、帳簿と証拠が整理されているかどうかで、家族への負担も大きく変わります。
また、家族を役員や専従者として関わらせておくことで、贈与対策にも繋がるため、将来的な税負担の圧縮にもなります。
● 黒字経営＝終わりではなく「次のフェーズの始まり」
黒字になったからこそ、「次にどう投資を進めるか」「税金をどう管理するか」が問われます。節税をしながら新たな物件購入資金を確保する、法人化を視野に入れて経営体制を整えるなど、やるべきことはむしろ増えていきます。
その際、経費の処理方法や税金の知識があるかどうかが、「資産を残す大家」と「税金で消耗する大家」の分かれ道になります。
確定申告の失敗事例から学ぶ、成功するサラリーマン大家の共通点とは
サラリーマン大家で確定申告の経費について情報収集を進めていくと、「こうしておけばよかった」「知らずに損をした」といった経験談も少なくありません。確定申告は毎年行うルーティン業務ですが、そこには大きな金額差が生まれる要素が潜んでいます。
この章では、実際に起こりがちな申告ミスや経費処理の失敗例を紹介しながら、成功している大家さんたちが共通して実践している考え方と行動について深掘りします。
● 失敗事例1：経費を全くつけていなかった
【事例】
会社員として働くAさんは、副業で区分マンションを購入。家賃収入は少額だったため、「どうせ課税されるほどでもない」と考えて確定申告をしなかった。結果、数年後に税務署から調査が入り、未申告の不動産所得を指摘され、過去分の税金＋延滞税＋無申告加算税をまとめて納付することに。
【学び】
不動産所得は少額でも申告義務が発生します。また、申告をすることで経費を計上でき、税金が発生しないケースも多いのです。「少ないから申告しなくていい」は大きな誤解です。
● 失敗事例2：プライベートな支出を経費化していた
【事例】
Bさんはアパートを2棟所有しており、青色申告でしっかり帳簿をつけていました。しかし、車両のガソリン代やスマホ料金、書籍代などを「全額経費」として申告していたため、税務調査で按分の不備を指摘され、多額の追徴課税を受けました。
【学び】
按分を正しく理解し、業務に使った割合のみを経費にする必要があります。「一部が業務に使われている＝全額経費にできる」という考えは間違いです。
● 失敗事例3：修繕費と資本的支出を混同
【事例】
Cさんは老朽化したアパートの外壁と屋根の大規模改修を実施。その費用をすべて修繕費として1年で経費に計上してしまいました。ところが、税務署から「資本的支出」として減価償却にすべきとの指摘があり、修正申告を行うことに。
【学び】
支出の性質によって、「一括で経費化できる修繕費」と「耐用年数で分割償却する資本的支出」に分かれます。工事内容や契約書に記載された目的をもとに、正しく判断しましょう。
● 成功するサラリーマン大家の共通点とは？
これらの失敗を防ぎ、確定申告を有利に進めているサラリーマン大家には、いくつかの共通した特徴があります。
■ 特徴1：帳簿を「リアルタイム」でつけている
申告直前に慌ててレシートをかき集めるような対応では、漏れやミスが起きやすくなります。成功している大家は、会計ソフトやアプリを活用し、毎月収支を記録して資金の流れを「見える化」しています。
■ 特徴2：税理士や専門家と連携している
自力での申告に限界を感じたら、税務の専門家と連携するのが賢明です。顧問契約まで結ばずとも、年1回の申告時だけスポット依頼することも可能です。特に事業規模が拡大してきたら、プロの目でのチェックは不可欠です。
■ 特徴3：証拠の保管を徹底している
領収書、写真、契約書、メールのやり取りなど、税務署に「根拠ある説明」ができるように資料を整理して保管しています。特に近年は電子帳簿保存法の整備も進んでおり、PDFや画像データでの管理も一般的です。
■ 特徴4：税金を「コスト」として考え、計画的に対策している
「税金は仕方がない」ではなく、「どう管理すれば節税できるか」を前向きに学び、行動している点も重要です。毎年の確定申告が終わった後、「来年はどう備えるか」をすでに考え始めているのです。
● 知識と実行力が、将来の差を生む
不動産投資の成否は、立地や物件選びだけで決まるものではありません。税務処理の知識や経費管理の実行力も、大きな差を生む要因です。
知らなかったがゆえに損をするのではなく、「知っていて備えている」ことで、何十万円、何百万円という金額が将来の手残りとして残るのです。
確定申告と経費処理を制する者が、サラリーマン大家として成功する
ここまで、サラリーマン大家で確定申告の経費をテーマに、制度の基本から具体的な活用方法、税務リスクへの備え、黒字化後の対応、失敗事例までを幅広く解説してきました。
特に30代〜50代で副業として不動産投資を始めた方にとって、確定申告は単なる年1回の手続きではなく、事業としての姿勢を問われる重要な工程です。正しい知識と準備をもって対応することで、節税と経営の両立が可能となります。
● 経費処理は「攻め」の節税、そして「守り」のリスク管理
確定申告で経費を計上することは、税金を減らす「攻め」の節税手段でありながら、同時に税務署のチェックに耐える「守り」のリスク管理でもあります。
減価償却で現金支出のない経費を活用
按分で私用との線引きを明確にする
修繕費と資本的支出の区分を正しく行う
証拠書類の保管を習慣化する
このような地道な積み重ねが、将来の調査や指摘を回避し、安心して投資を継続していくための基盤となります。
● 事業としての意識を持つことが未来の差をつくる
確定申告で得をしている人と、損をしている人の差は、「知っているかどうか」だけではありません。「知った上で、ちゃんと実行しているかどうか」です。
今回ご紹介した内容を「知識」として終わらせるのではなく、帳簿をつける・領収書を整理する・申告スケジュールをカレンダーに登録するなど、小さな一歩を実行に移してみてください。
● あなたが始めるべき“最初の行動”
この記事を読み終えた今、やるべきことは明確です。
会計ソフトを導入して、今年の収支を記録し始める
経費になりそうな領収書を、今日から保管する
自分の物件にかかっている支出を洗い出し、一覧表にまとめる
青色申告の申請書を入手し、来年に向けて準備を進める
分からないことがあれば、税理士や専門家に一度相談してみる
これらを今すぐやることで、次の確定申告がただの「作業」から、「資産形成に繋がる戦略」へと変わっていきます。
● 確定申告は、サラリーマン大家としての“実力”が試される場
本業がある中で、副業として不動産を運用することは時間や労力もかかることです。ですが、それでも賃貸経営を選んだのは、将来の資産形成や家族の安定を見据えての判断ではなかったでしょうか。
確定申告と経費管理は、その未来を支える根幹のひとつ。だからこそ、ルールに沿って、堂々と、そして戦略的に対応していくことが大切です。
確定申告に迷わない！今すぐ受け取れる“経費管理テンプレート”をプレゼント
ここまでお読みいただきありがとうございます。
サラリーマン大家で確定申告の経費について、制度の仕組みから実践的な対応まで幅広く解説してきましたが、
「じゃあ実際に、どうやって経費をまとめていけばいいのか？」
「自分のケースに合わせて何から始めたら良いのか？」
…と、次の行動に迷われる方も多いのではないでしょうか。
そんなあなたに、今すぐ活用できる“実務的なサポート資料”をご用意しました。
🎁 無料プレゼント：経費管理スタートセット【3点セット】
今回特別に、30代〜50代のサラリーマン大家さん向けに、以下の3点をまとめた「経費管理スタートセット」を無料でプレゼントいたします。
✅ 1．年間経費記録テンプレート（Excel形式）
・月別・項目別で経費を記録できるテンプレート
・減価償却費、修繕費、交通費、保険料など、必要な項目を網羅
・青色申告決算書にも転記しやすいフォーマット設計
✅ 2．按分率早見表＆計算シート
・スマホ通信費・水道光熱費・ガソリン代などの按分率目安付き
・「何割まで経費にできる？」という疑問を一目で解消
・記録用メモ欄つきで税務署への説明にも対応可能
✅ 3．確定申告準備チェックリスト
・確定申告前にやるべきことを時系列で整理
・必要な書類・提出期限・e-Tax利用の注意点も解説
・紙でもアプリでも使える印刷用PDFつき
● このテンプレートがあなたの味方になる場面
確定申告直前で慌てずに済む
領収書の整理がラクになり、漏れが減る
家計と事業の線引きが明確になる
税理士とのやりとりがスムーズになる
節税できる金額が“見える化”される
確定申告における「記録力」は、税務署との信頼を築くだけでなく、あなたの資産を守る大きな武器になります。
このテンプレートを手にすることで、「記帳が面倒」「管理が苦手」という不安が、一気に軽くなるはずです。
🎯 受け取り方法はとても簡単です
以下のフォームより、メールアドレスをご登録いただければ、すぐにPDFとExcelファイルをダウンロードできるリンクをお送りします。
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※メールアドレスは、テンプレートの配信および税務関連の情報提供以外には使用しません。解除もいつでも可能です。
✍️ 最後に一言：知っているだけではなく、“使いこなす”ために
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あとは「知っている」から「できる」へ。
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このテンプレートが、その一歩目としてお役に立てれば幸いです。
ぜひこの機会に受け取って、あなたの不動産経営に、確かな安心と結果をプラスしてください。
